신도시가 아닌 ‘고밀도 개발’이 진짜 대안이다 서울의 집값은 언제 안정될까. 매년 되풀이되는 질문이지만, 뾰족한 해답은 아직 나오지 않았다. 정부는 수도권 외곽에 신도시를 짓고, 청년과 서민을 위한 공공분양 확대를 외치며 공급 확대를 강조해 왔다. 하지만 서울의 주택 수요는 여전히 줄어들지 않고, 도심 핵심지의 집값은 꾸준히 오르고 있다. 왜일까? 올해 초 발표된 주택보급률 통계에 따르면, 서울의 주택보급률은 93.6%로 전국 최하위다. 반면 경기도는 99.3%, 인천은 99.1%로 거의 포화 상태에 가깝다. 특히 경기도는 전국 미분양 아파트 1위를 기록했다. 서울에서 수요를 분산시키겠다고 외곽에 신도시를 만든 결과, 오히려 수요-공급의 미스매치가 더 커진 셈이다. 서울은 집이 부족한 도시다. 그런데 공급할 땅은 부족하고, 정비사업은 규제로 가로 막혀 있다. 그 사이 서울로 진입하려는 수요는 계속 늘어난다. 부동산R114 자료에 따르면 최근 3년간 서울의 가구 수는 매년 5만 3,000가구씩 증가했지만, 주택은 3만 3,000가구 밖에 늘지 않았다. 매년 2만 가구의 초과 수요가 누적되고 있는 것이다. 그럼에도 정부는 공급 확대의 방향을 서울이 아닌 외곽으로
2025년 하반기, 한국 부동산 시장은 지난 수년간의 조정기를 지나 새로운 전환점을 맞고 있다. 최근 경매시장에 대한 관심이 높아지면서 많은 투자자들이 경매 낙찰가율, 경쟁률, 물건 수 등에 주목하고 있지만, 현시점에서는 한 가지 더 중요한 기회를 간과하고 있는 경우가 많다. 바로 ‘급매 매물’이다. 최근 경매시장은 코로나 이후 유동성 파티가 끝나고, 금리 상승과 함께 압박을 받은 자산가들의 ‘현금화 매물’이 쏟아져 나오며 뜨거운 주목을 받고 있다. 서울·수도권을 중심으로 아파트 경매 건수가 급격히 증가했고, 인기 지역에서는 감정가를 훌쩍 넘는 낙찰가도 속출하고 있다. 그러나 이면을 들여다보면, 경매는 결코 ‘모두의 기회’는 아니다. 첫째, 경매는 시간과 절차가 길고 복잡하다. 물건 조사, 권리 분석, 입찰 절차, 명도까지. 특히 초보자에게는 진입장벽이 높다. 둘째, 최근 금융 규제와 대출 제한은 경매 자금 확보를 더욱 어렵게 만들고 있다. 셋째, 경매 낙찰가율이 올라가고 있다는 것은, 그만큼 ‘싸게 사는’ 기회는 줄고 있다는 반증이기도 하다. 이러한 시장 환경 속에서 진정한 기회는 의외로 “급매”에서 발견된다. 급매는 경매보다 빠르고 단순하며, 복잡한 권리
6월 27일 대출 규제 시행 이후 부동산 시장의 분위기는 뚜렷하게 변했다. 서울 아파트 매매 거래량은 전월 대비 75%가량 줄었고, ‘상승 거래’ 비중 역시 눈에 띄게 감소했다. 숫자만 보면 충격적이지만 가격이 즉각 폭락한 것은 아니다. 오히려 9억 이하 구간에서 거래가 붙으며 저가대 중심의 ‘체인저 시장’이 열렸다. 이 변화의 핵심에는 대출 한도 총량 규제가 만들어낸 ‘가격대의 상자’가 있다. 수도권과 규제지역에서 주담대 총액이 6억으로 제한되면, 일반적인 담보인정비율(LTV)을 적용했을 때 집값 상단은 약 9억에 맞춰진다. 이 구간 이하의 수요는 다시 활력을 얻었지만, 그 이상 가격대에서는 현금 보유 여부가 매수 여부를 결정짓는 핵심 요소로 부상했다. 초고가 구간은 원래 레버리지가 낮아 충격이 크지 않지만, 9억~20억의 중·고가 시장은 체감 한파가 심하다. 이번 규제는 ‘6억 상한’에 더해 7월부터 시행된 스트레스 DSR 3단계가 결합한 형태다. 금리 인상 가능성을 반영해 차주의 상환 능력을 더 보수적으로 계산하는 방식이어서, 총대출 여력은 한 번 더 줄었다. 이런 환경에서 규제 직전 ‘선대출’ 수요가 급증한 것도 같은 맥락이다. 대출 제한을 피하려는
지난 몇 년간 한국의 부동산 시장은 다양한 규제의 격랑 속에서도 흔들리지 않는 외부의 수요를 받아들이고 있다. 바로 외국인 투자자들, 그중에서도 중국인들의 서울 부동산 매수 행렬이다. 이들은 자신들의 자국 금융기관에서 LTV 100% 대출을 받고 자유롭게 한국 시장에 진입하고 있다. 자금을 조달해 국내 규제를 우회하면서 서울 도심에 부동산을 적극 매입하고 있는 것이다. 최근 법원 등기정보광장 자료에 따르면, 2025년 7월 1일부터 24일까지 외국인 135명이 서울의 집합건물(아파트, 오피스텔, 다세대 주택 등)을 매수해 소유권 이전을 신청했다. 이는 전월 같은 기간보다 소폭 줄었지만, 서울의 전체 집합건물 거래량이 절반 이상 급감한 상황에서 외국인의 매수세는 거의 영향을 받지 않은 것으로 해석된다. 가장 주목할 점은 중국인의 매수 비중이 48%에 이르렀다는 점이다. 전월 대비 3%포인트 증가한 수치이며, 이는 중국인 개인 또는 법인이 서울의 주요 자산에 장기 투자하거나 단기 차익을 노리고 있다는 신호로도 볼 수 있다. 특히 서울 구로구, 금천구, 영등포구에 집중되고 있다는 점은, 이들이 단순한 고급 자산 투자자가 아닌 향후 임대 수익까지 고려한 전략적 매수
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