부동산은 한국 사회에서 단순한 자산이 아니라 ‘계급을 결정하는 시스템’이 되었다. 집값은 경제적 지표를 넘어 정치적 민감 사안으로 자리 잡았고, 특히 지난 몇 년간의 급등은 세대 간 갈등과 자산 불평등을 심화시키는 기폭제가 되었다. 문재인 정부 시기 본격화된 집값 상승은 단순한 시장 흐름이 아닌 정책 실패와 신뢰 붕괴의 상징으로 인식되었으며, 이를 극복하겠다는 의지를 내세운 이재명 정부 역시 부동산 정상화를 핵심 국정과제로 내세우고 있다.
본 칼럼에서는 두 정부의 부동산 정책 기조와 실제 실행 여부, 시장 반응, 구조적 한계, 그리고 향후 3년간의 공급 전망과 투자자 관점의 리스크 요인까지 폭넓게 분석해본다.
지금 이 시점은 부동산 시장의 변곡점일 수 있으며, 투자자와 실수요자 모두 ‘방향을 보는 눈’이 필요한 때다.
정책 기조의 차이 : 수요 억제 vs 공급 중심
문재인 정부는 “부동산으로 돈 벌 수 없는 사회”를 만들겠다는 철학 아래 수요 억제에 방점을 둔 강력 규제 정책을 펼쳤다. 대표적으로 2017년 8.2 대책부터 2020년 7.10 대책까지 25차례 넘는 고강도 대책이 이어졌으며, 다주택자에 대한 양도세·보유세 중과, 대출 제한(LTV·DTI 강화), 임대사업자 세제 혜택 축소 등이 주요 내용이었다.
이재명 정부는 주택시장 안정을 위한 공급 확대 기조로 정책 방향을 전환했다. 특히 민간 정비사업의 인허가 절차를 간소화하고, 유휴 국공유지의 주택 활용 방안 모색, 용도지역 변경과 고밀 개발 허용 등 도시계획 및 법령 차원의 규제 완화를 추진하고 있다. 또한 저소득층과 청년층을 위한 공공임대주택 공급 확대를 계획 중이며, 민간과 공공의 협업을 강화해 실질적인 공급 기반 마련에 초점을 맞추고 있다.
정책 이행도와 실효성 : 공언 vs 실천
문재인 정부의 정책들은 시행 횟수는 많았지만 일관성 부족과 시장과의 괴리로 실효성이 떨어졌다. 예를 들어, 임대차 3법은 전세 시장을 안정시키기는커녕 전세 매물 급감을 초래했고, 전세가의 급등을 야기했다. 종합부동산세와 보유세 강화 역시 다주택자의 매물 출회를 유도하기보다는 매물 잠김을 불러일으켜 오히려 시장 유동성을 줄였다.
이재명 정부는 정비사업 규제 완화, 공공주택 공급 확대 등 방향은 명확히 제시했으나, 구체적인 실행 계획과 수치, 일정 공개는 제한적이다. 또한 주택담보대출(DSR) 규제 강화와 같은 수요 억제책이 다시 부활하면서 정책의 혼선이 나타나고 있다. 정부가 공급 확대를 말하면서도 동시에 대출을 막는 이중 메시지는 시장의 혼란을 부추기고, 정책에 대한 신뢰도를 저하시킨다. 특히 생애최초 주택 구입자나 실수요자 입장에서는 공급이 늘어나더라도 접근성이 떨어질 수밖에 없는 구조다. 더욱이 금융 규제가 강화된 상황에서 실질적인 공급 확대 효과가 체감되기까지는 시간이 오래 걸릴 수 있다.
시장 반응 : 정책보다 중요한 것은 신뢰와 예측 가능성
문재인 정부 하에서 서울 아파트 중위가격은 약 2배 상승했고, 전국 평균 집값 역시 큰 폭으로 뛰었다. 당시의 저금리 환경과 함께 공급 부족에 대한 불안, 임대차 법 개정으로 인한 전세 불안이 복합적으로 작용했다. 이재명 정부 출범 초기에는 금리 인상과 경기 침체 우려로 인해 거래량 감소와 집값 조정이 나타났지만, 2024년 하반기부터 다시 반등세가 나타났다. 특히 서울 강남권 및 정비사업 예정지, GTX 교통 호재 지역을 중심으로 매수세가 회복되고 있으며, 대기 수요와 전세 수요의 증가가 가격 상승 압력을 높이고 있다. 공급 부족에 대한 시장의 민감도는 여전히 높으며, 정책 실행의 가시성이 낮은 상황에서 가격은 하방 경직성을 보인다.
정책의 구조적 문제점 : 양 정권의 공통된 한계
문재인 정부는 지나치게 규제 중심적이었고, 이재명 정부는 실현 가능성과 실행력 면에서 부족하다. 특히 두 정부 모두 부동산 정책을 단기 정치적 성과를 위한 수단으로 접근하면서 장기적 시장 안정 로드맵이 부재했다는 비판을 피할 수 없다. 또한 세금 정책에서의 혼선도 크다. 문 정부는 보유세를 급격히 올렸고, 이재명 정부는 세금으로 부동산을 잡지 않겠다고 공언했지만 최근에는 보유세 인상 움직임이 포착되고 있다.
이러한 말 바꾸기는 시장의 조세 예측 가능성을 떨어뜨리고 투자자와 실수요자 모두에게 혼란을 가중시킨다. 또한 장기적 관점에서 시장의 투명성과 신뢰성을 훼손하는 결과를 초래한다. 지방과 수도권 간의 양극화 문제도 두드러졌다. 수도권은 공급 부족으로 인해 집값이 상승했고, 지방은 미분양과 수요 부진으로 침체를 겪었다. 이는 단일 정책으로 전국 시장을 통제하려는 정부의 접근 방식이 비효율적임을 보여준다.
향후 부동산 시장 전망 : 구조적 전환 vs 단기 반등
단기적으로는 부동산 가격 상승 압력이 분명히 존재한다.
첫째, 2024~2025년 입주 예정 물량은 최근 수년 간 최저 수준으로 급격히 감소했고, 2025년 전국 아파트 입주물량은 전년 대비 22% 이상 감소했으며 이는 공급 부족에 대한 우려를 키우고 있다.
둘째, 미국과 한국의 기준금리 인하 기대감이 커지면서, 주택 매수 심리를 다시 자극하고 있다. 거래량이 일부 지역을 중심으로 반등하는 움직임도 나타난다.
셋째, 정비사업 규제 완화 및 도시개발 활성화에 대한 정책 기대감, 그리고 총선·지방선거 등 정치 일정을 앞둔 시점에서의 시장 부양 심리가 투자심리에 영향을 주고 있다.
넷째, 2026년과 2027년 입주물량은 2025년보다도 더 줄어들 것으로 전망되고 있다. 수도권 기준 2026년 약 11만 가구, 2027년 약 10만 가구 수준에 그칠 것으로 보여, 이는 향후 수급 불균형 심화를 예고하는 신호로 해석된다.
결론적으로 공급 기반이 약화된 상황에서 수요 회복 조짐이 나타날 경우, 가격 변동성이 다시 확대될 수 있는 구조가 만들어지고 있는 것이다
하지만 중장기적으로는 구조적 하방 압력도 존재한다. 고령화와 인구 감소, 1~2인 가구 중심의 주택 수요 변화, 생산가능 인구 감소 등 인구 구조 변화는 부동산 수요의 질적 전환을 초래한다. 또한 가계부채 총량이 GDP 대비 100%에 육박하며, 금리 수준이 과거처럼 급격히 낮아질 가능성도 제한적이다. 따라서 시장은 강남, 서울 핵심지, 수도권 교통망 중심 지역은 수요가 유지되며 가격 방어가 가능하겠지만, 외곽 및 지방 중소도시는 침체가 장기화될 가능성이 크다. 공급-수요의 지역별 불균형이 더욱 심화될 전망이다.
이제는 ‘정치적 부동산’이 아닌 ‘시장 기반 부동산’으로 전환해야
부동산 시장은 단기적인 정치적 메시지나 선심성 정책으로는 통제되지 않는다. 문재인 정부의 규제 일변도, 이재명 정부의 선언 중심 정책 모두 시장과의 신뢰를 회복하지 못했다. 앞으로의 정책은 다음 세 가지 방향에 초점을 맞춰야 한다.
첫째, 실수요자 중심의 정책 설계다. 무주택자, 청년층, 신혼부부 등에게 명확한 혜택과 공급 기회를 제공해야 한다.
둘째, 공급정책의 투명성과 실행력을 높여야 한다. 인허가 절차 간소화, 민간 참여 확대, 지역 맞춤형 공급 정책이 필요하다.
셋째, 정책 일관성과 시장과의 커뮤니케이션이다. 정책은 예측 가능해야 하며, 시장과의 소통을 통해 신뢰를 구축하는 것이 핵심이다.
부동산은 단순한 자산이 아니라 국민의 주거 안정과 직결되는 생존의 문제다. 정권이 아닌 국민 중심의 지속가능한 정책 패러다임 전환이 필요한 시점이다.
이지윤 부동산전문기자/작가 |
