주택 임대차 계약에서 임대인은 임차인이 2기의 차임액을 연체한 경우 계약을 해지할 수 있으며, 상가 임대차 계약에서는 임차인이 3기의 차임액을 연체한 경우 계약 해지가 가능하다.
이러한 규정은 임대차 계약의 안정성을 보장하기 위한 법적 근거가 된다. 임대차 계약을 해지하기 위해서는 ‘각 기수에 이르는 월세가 연체된 상태’에서 임대인의 해지 의사가 임차인에게 도달해야 해지의 효력이 발생한다. 즉, 임대인의 해지 통보가 임차인에게 도달하기 전에 임차인이 연체된 차임을 일부 납부하면 계약 해지는 이루어지지 않는다.
그러나 임차인이 연체 사실로 인해 받는 불이익은 없는 것일까? 대법원은 상가 임대차에서 “임대차 기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 그 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있다”고 판시했다(대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결).
이는 임대차 기간 중 임대인이 해지를 통보할 수 있는 기수의 월세가 연체된 사실이 있다면, 그 연체가 전부 또는 일부 해소되었더라도 임대인은 신뢰 관계의 파괴를 이유로 임대차 계약의 갱신을 거절할 수 있다는 의미이다. 임대차 전문 이상옥 변호사는 “월세가 연체되었던 일정 기수에 이르렀던 사실이 있는 경우, 그것이 해소되었더라도 임대인이 갱신 거절권을 정당하게 행사할 수 있다”며 “상가 임차인의 경우 영업권, 주택 임차인의 경우 주거권을 안정적으로 보장받기 위해서는 월세를 위 기수에 이르도록 절대 연체해서는 안 된다”고 강조했다.
한편, 이상옥 변호사는 임대차 분쟁의 구체적 사례에 대한 설명 영상을 게시하는 등 공익적 활동에도 적극적으로 참여하고 있다.
헬로티 김근태 기자 |
