서울 아파트값이 다시 주춤하고 있다. 지난 6월 말 발표된 대출 규제 완화 이후 ‘불장을 향한 질주’는 잠시 숨을 고르는 모양새다. 하지만 이 조정이 단순한 일시적 조정인지, 혹은 정책 변화에 따른 시장 구조 변화의 전조인지에 대해 시장은 신중하게 반응하고 있다.
한국부동산원에 따르면 서울 아파트의 주간 상승률은 6월 넷째 주 0.43%에서 7월 첫째 주 0.29%로 두 주 연속 둔화됐다. 특히 강남 3구를 포함해 송파, 용산 등 핵심지역조차 상승세가 한풀 꺾였다. 상승 피로감과 함께 규제 리스크가 복합적으로 작용한 결과로 해석된다. 6월 한 달 서울 아파트 거래량은 1만 건을 넘기며 올해 최고치를 찍었지만, 7월 들어서는 일주일 만에 60% 넘게 급감하는 등 급격한 변동성을 보이고 있다. 부동산 상승장이 잠시 꺾였다는 신호로도 해석될 수 있지만, 그 이면에는 보다 구조적인 변화가 감지된다.
이창용 한국은행 총재는 최근 “가계부채 관리가 핵심이고, 서울 집값은 더 이상 올라선 안 된다”는 강경한 발언을 남겼다. 이 발언은 단순한 경제 논평을 넘어, 기준금리 인하 여부 결정에 부동산이 주요 변수로 작용하고 있음을 암시하는 대목이다. 실제로 한은은 금리를 섣불리 내렸다가 다시 집값 상승을 자극할 가능성에 대해 우려하고 있으며, 현재의 기준금리 2.5%를 유지하는 방향을 선택했다.
이재명 정부는 청년층을 대상으로 청년 우대형 보금자리론 등을 제공하고, 3기 신도시 사전청약 당첨자를 대상으로 중도금·잔금대출 지원 확대 예정이라는 일부 타깃 층을 상대로 맞춤형 혜택은 제공하겠다고 했지만 적용 조건이 매우 제한적이다.
대다수 무주택 실수요자 입장에선 체감도가 낮고, “정책은 있다고 하는데 막상 내가 받기에는 너무 어렵다”는 반응들이 나온다. 총부채원리금상환비율(DSR)이나 신용 평가 조건이 생명줄처럼 여전히 강하게 작동하기 때문이다 . 이로 인해 거래는 줄고, 관망세는 길어지고 있다. 금리가 낮아질 것이라는 기대심리가 남아 있지만, 정부와 한은의 긴밀한 공조가 이어지는 상황에서 시장이 쉽게 들썩이기는 어려워 보인다.
금융시장에서 통화정책의 사소한 뉘앙스도 주가·채권·부동산 시장에 강한 신호를 주는 만큼, 그의 발언은 단기적으로 시장 관망세를 유도했다.
서울 부동산 시장은 ‘정책→금리→심리→거래→가격’이라는 피드백 구조에 민감하게 반응한다. 특히 금리 정점론이 확산되며 매수심리가 자극받았지만, 실제로는 대출 문턱과 총부채원리금상환비율(DSR) 조정, 그리고 경기 불확실성 등으로 인해 실거래는 제한되고 있다. 시장에서는 “대출 받을 수 있는 사람은 오히려 줄어들었다”는 말이 나오는 상황. 결과적으로 상승 피로감이 누적된 데다, 당국의 신호도 복합적으로 작용하면서 단기 상승세가 자연스럽게 꺾이고 있는 것이다.
현재 시장을 예측하는 데 있어 가장 중요한 건 ‘방향’보다 ‘속도’다. 당장 서울 집값이 급락할 가능성은 낮지만, 지금과 같이 규제와 기대감이 공존하는 상황에서는 ‘급등’보다는 ‘조정’을 염두에 둔 전략이 더 유효하다. 실거주 목적의 매수자는 본인의 대출 여력과 입지 선호에 따라 시장을 냉정하게 분석해야 하며, 투자자라면 유동성 회복 시점을 기다리면서 거래량 회복 여부를 신호등처럼 삼는 것이 필요하다.
서울 부동산 시장은 여전히 불안정하다. 금리는 낮아질 조짐이 보이지만, 수요자는 신중하다. 이창용 총재의 언급처럼 “지금 시장은 과열이 아니라 불확실성 속의 균형점”을 찾고 있는 중이다. 이럴 때일수록 수치는 냉정하게, 데이터는 꼼꼼히 읽어야 한다. 집값은 결국, 심리와 정책이 함께 만들어가는 결과이기 때문이다.
