자율주택정비사업 -주민합의체를 통한 노후주택 개량 및 건설 사업 개요
자율주택정비사업은 단독, 다세대, 연립주택 소유자들이 모여 스스로 노후주택을 개량하거나 건설하는 사업을 추진하는 조직이다. 이 사업은 주민들이 자발적으로 참여하여 지역의 주거 환경을 개선하고, 노후화된 주택 문제를 해결하기 위한 목적으로 시행된다.
주민합의체 구성 및 조건
주민합의체는 2명 이상의 토지 소유자가 전원의 합의를 통해 결성된다. 공공임대주택을 50% 이상 건설할 경우, 1인 사업도 가능하다. 소규모 주택 정비 관리지역 내에서 사업을 진행할 경우, 토지 소유자 10분의 8 이상 및 토지 면적 3분의 2 이상 동의하면 주민합의체를 구성할 수 있다. 단, 주민합의체 구성에 동의하지 않은 토지 소유자도 포함되어야 하며, 매도 청구가 가능하다.
대상 지역 및 사업 조건
이 사업은 빈집 밀집 구역, 소규모 주택 정비 관리지역, 도시재생활력 증진 사업 구역, 지구단위계획구역, 정비 예정 구역 및 정비구역 해제 지역, 주거 환경 개선 사업 구역, 도시재생활성화 지역 등에서 시행될 수 있다. 단, 농어촌 및 준농어촌지역은 제외되며, 노후·불량 건축물의 수가 사업 시행 구역 전체 건물 수의 60% 이상이어야 한다. 또한, 단독주택은 10호 미만, 다세대 및 연립주택은 20세대 미만이어야 하며, 상가주택은 주 용도가 주택인 경우에만 사업이 가능하다.
사업 방식
사업은 필지 활용 방법에 따라 자율형, 합필형, 건축협정형으로 구분된다.
자율형: 개별 집주인이 각 필지별로 사업을 진행하는 방식으로, 필요시 구획 정리만 실시한다.
합필형: 2필지 이상의 토지를 합쳐 1필지로 정리한 후 사업을 진행하며, 준공 후 관리처분계획에 따라 청산한다.
건축협정형: 여러 토지를 하나의 대지로 간주하여 건축을 추진하되, 토지 소유권은 필지별로 유지한다.
사업 절차
사업은 평균 1.5~2년의 기간이 소요되며, 다음과 같은 절차를 따른다: 1.토지 소유자 동의 2.주민합의체 대표자 선임 3.주민합의서 작성 4. 시장·군수 등에 신고 5. 주민합의체 구성 및 신고 6. 건축 심의(필요시) 7. 사업 시행 인가 8. 착공/준공/이전 고시/해산
인센티브 및 지원
건축 연면적의 20% 이상을 공공지원 민간임대 또는 공공임대주택으로 건설할 경우, 용적률을 법적 상한까지 완화할 수 있다. 또한, 정비 기반 시설 및 공동이용시설 설치 시에도 용적률 완화가 가능하다. 사업 시행 구역이 지자체 근린 재생형 활성화 계획에 포함되거나 관리지역인 경우, 건축 특례가 적용된다. 사업비 지원은 주택도시보증공사(HUG) 관할 주택도시 금융센터를 통해 문의할 수 있으며, 총사업비의 50% 한도로 융자가 가능하다. 공적임대주택을 20% 이상 공급할 경우 융자 한도가 상향된다. 기본 이율은 2.2%이며, 공공이 시행자 참여 또는 빈집 연계 시 0.3%P 인하된다.
한국부동산원은 소규모 주택 정비사업 통합지원센터를 운영하여 사업 설명회 및 초기 사업성 분석부터 준공까지 원스톱 절차를 안내하고 있다. 주민합의체 구성 상담 및 건축사, 시공사 선정 지원도 제공된다.
헬로티 김근태 기자 |
