부동산 투자 시 분쟁은 곧 손해임과 더불어 괴로움의 시작이다. 재판은 시간과 돈이 든다. 이겼다 하더라도 잃어버린 시간으로 인해 의욕이 상실된다. 행정청과의 분쟁은 더 머리가 아프다. 부동산 관련 분쟁을 재판이라고 하는 길고 긴 터널이 아닌 빠르고 손쉽게 해결할 수 있는 제도가 행정심판이다. 부동산 분쟁 속 국민 권익 구제 길, 행정심판 3가지를 유형으로 본다.
위법·부당한 행정 처분
A 씨의 사례를 통해 해결 방안 모색 행정심판은 행정청의 위법하거나 부당한 처분 및 부작위로 인해 국민의 권익이 침해됐을 때 이를 구제하기 위한 중요한 절차다. 복잡해 보이는 법률 용어들이 실제 부동산 관련 분쟁 사례를 통해 어떻게 적용되는지, A 씨의 가상 사례로 각 행정심판의 유형을 살펴본다.
1. 취소심판(取消審判)
"부당한 건축허가 불허가 처분, 취소하라!" A 씨는 오랜 꿈이었던 카페를 짓기 위해 토지를 매입하고 관할 시청에 건축허가를 신청했다. 하지만 시청 건축과에서는 "주변 경관과 어울리지 않는다"라는 이유로 건축허가 불허가 처분을 내렸다. A 씨는 이 불허가 사유가 주관적이며, 비슷한 건축물은 허가된 점 등을 미루어볼 때 자신에게만 과도하게 엄격한 처분이라고 판단했다. 건축법 전문가 역시 불허가 처분이 부당하다는 의견을 밝혔다.
이 경우 A 씨는 이 건축허가 불허가 처분이 위법하거나 부당하다고 주장하며 행정심판위원회에 취소심판을 청구할 수 있다. 만약 심판이 인용되면 불허가 처분은 취소되고, 시청은 해당 건축허가 신청에 대해 재심사하거나 허가를 내주어야 할 수도 있다.
2. 무효등확인심판(無效等確認審判)
"사망자에 대한 철거 명령은 무효임을 확인하라!" A 씨가 상속받은 토지 위에 오랫동안 방치된 낡은 건물이 있었다. 어느 날 시청으로부터 해당 건물에 대해 '불법 건축물 시정 및 철거 명령' 공문이 날아왔다. 그러나 자세히 확인한 결과, 이 철거 명령은 건물 소유주가 아닌 수년 전에 이미 사망한 A 씨의 증조할머니 이름으로 발부된 것이었다. 이는 처분의 중대한 하자에 해당한다.
이에 A 씨는 사망자에게 내려진 철거 명령은 처음부터 법적으로 아무런 효력이 없는 '무효'임을 확인해 달라고 무효등확인심판을 청구할 수 있다. 심판이 인용되면 해당 철거 명령이 법적으로 무효임이 공식적으로 확인되며, A 씨는 그 명령에 따를 필요가 없어지고 시청은 올바른 절차를 다시 밟아야 한다.
3. 의무이행심판(義務履行審判)
"개발행위 허가 신청에 대해 시청은 마땅히 처분하라!" A 씨는 구입한 토지의 가치를 높이고자 개발행위허가를 신청했다. 필요한 모든 서류를 갖춰 제출했지만, 법정 처리 기간이 한참 지났음에도 시청에서는 "아직 검토 중이다", "담당자가 바쁘다"라는 답변만 되풀이하며 허가나 불허가 등 아무런 처분도 내리지 않고 시간을 끌었다. 행정청이 신청에 대해 정당한 이유 없이 처분을 하지 않고 있는 '부작위'에 해당하는 상황이다.
이럴 때 A 씨는 시청이 마땅히 해야 할 '처분 의무'를 위법하게 이행하지 않고 있는 '부작위'에 대해, 신청 내용대로 허가 처분을 하거나 적어도 거부 처분이라도 해 달라고 의무이행심판을 청구할 수 있다. 심판이 인용되면 행정심판위원회는 시청에 A 씨의 개발행위허가 신청에 대해 신속하게 처분(허가 또는 불허가)을 내리도록 명령하게 된다.
헬로티 김근태 기자 |
