재건축 재개발 및 여러 종류의 정비사업으로 인해 작은 규모의 도로는 사용 용도가 국한되어있다. 하지만 부동산 투자의 종목으로 여겨지고 있어 이에 대한 주의가 주목된다.
도로의 지목부터 종류, 법적인 위치와 부동산으로써의 투자 대상으로의 면밀한 검토가 필요하다. 이에 비법정도로와 법정도로에 대한 전문가의 조언을 정리했다.
법정도로와 비법정도로
법정 도로의 법적 근거는 국토계획법, 건축법, 도로법, 사도법, 농어촌도로법 등 관련 법률에 명시된 도로를 의미한다. 소유 및 관리는 대부분 국가나 지방자치단체가 소유하고 관리하는 공도를 말하며, 사도법상의 사도는 법정 도로지만 공도는 해당하지 않는다.
법정 도로의 성격은 공공의 목적이 강하며, 법률에 따라 설치 및 관리된다. 이에 반해 비법정도로 (사실상 도로)는 뚜렷한 법적 근거 없이 장기간 도로 목적으로 사용되고 있는 도로를 말한다. 비법정 도로는 뚜렷한 법적 근거 없이 장기간 도로 목적으로 사용되고 있는 도로이다보니 , 사실상 도로로 이용되고는 있지만, 법적인 권리 관계가 복잡할 수 있다.
도로를 취득하여 수익성 있는 부동산으로 전환할 수 있는가?
비법정도로를 취득하여 법정도로로써로 법률적인 면모를 바꾸는 것이 도로 투자의 실제적 기술이라고 한다. 지목상 법정도로로 인정하는 것은 행정청의 고유 권한이다. 그러므로 개인이나 단체가 비법정도로를 취득하여 행정청을 상대로 행정적인 행동을 취해야 하는 어려움이 있다. 그럼에도 불구하고 도로 투자는 많은 매력이 있다고 한다.
비법정도로를 취득하는 방법의 하나는 '도로 경매', '도로 공매" 등 법률적인 과정을 활용하는 것이다. 이는 법정 도로 중 사도법상의 사도나 비법정도로, 또는 맹지(도로에 접하지 않은 땅)의 통행을 위해 필요한 도로 부지를 경매로 취득하는 방식일 수 있다.
도로 투자는 다음과 같은 특징을 가질 수 있다.
소액 투자 가능성: 비교적 소액으로 시작할 수 있는 물건이 있을 수 있다. 도로는 사용 용도가 통행을 위한 것이므로 활용 용도가 좋지 않아 다른 지목에 비해 가격이 높지 않은 특징이 있다.
수익 창출 방안: 도로 부지를 소유함으로써 해당 도로를 이용해야 하는 주변 토지 소유자에게 통행료를 받거나, 도로 사용 승낙을 대가로 이익을 얻는 것을 목표로 할 수 있다. 특히 맹지의 경우 도로 없이는 건축 행위 등이 어렵기 때문에 도로 부지의 가치가 높아질 수 있다. 하지만 이러한 방법은 도로를 이용하고 있는 주민들에게 규제를 가하게 되므로 민원 등 갈등의 요소가 많을 수 있다.
경매 과정: 매각 물건 선정, 권리 분석, 입찰, 낙찰 후 관리 등의 과정이 필요하다. 이러한 투자는 일반적인 부동산 투자와는 다른 전문적인 지식과 분석이 요구된다. 잘못 판단하여 매도가 불가능할 수 있는 경우가 있어 소액 투자라고 하지만 투자금 회수가 어려울 수 있다.
수익성 예측: 도로 투자의 수익성을 정확히 예측하는 것은 여러 요인에 따라 달라지기 때문에 쉽지 않다. 그러므로 취득 전에 물건 분석, 권리 분석, 수익성 분석 등 다양한 측면의 분석이 필요하며 특히, 전문가적인 법률적 분석이 필요하다.
잠재적 수익률: 도로 경매를 통해 투자 원금의 2배 또는 평균 80%의 수익률을 얻은 사례도 있다고 한다. 하지만 이는 특정 사례이며 모든 경우에 적용되는 것은 아니다. 이 과정을 위해 앞에서 언급한 법률적 분석은 필수 사항이다.
수익 결정 요인: 수익성은 해당 도로가 주변 토지에 미치는 영향, 즉 도로의 필요성, 주변 토지의 개발 가능성, 통행료나 사용료 협상 능력 등에 크게 좌우된다. 이 외에 행정청을 대상으로 보상이 가능한가를 타진 하는 방법도 있다고 한다.
예측의 어려움: 대규모 도로 사업의 경우에도 교통량 예측 오차가 수익에 큰 영향을 미치는 것처럼 개별 도로 부지에 대한 수익 예측 역시 불확실성이 존재한다. 감정평가액이 공개되면 불확실성이 줄어들고 수익성 산출이 명확해지는 재개발 투자 사례처럼 도로 부지의 가치 평가와 법적 관계 분석이 중요하다.
리스크: 예상치 못한 법적 문제, 주변 토지 소유자와의 갈등, 낮은 통행 수요 등 다양한 리스크가 존재할 수 있다.
관계 전문가에 의하면 "도로 투자, 특히 경매를 통한 투자는 잠재적으로 높은 수익을 기대할 수도 있지만, 각 물건의 특성을 면밀히 분석하고 관련 법규 및 판례를 충분히 이해하는 것이 매우 중요하다."고 조언하며 "투자금 회수에 오랜 기간이 걸릴수 있다."고 말했다. 이어 "투자 전에 전문가와 상담하고 신중하게 결정해야 한다."는 조언을 아끼지 않았다.
헬로티 김근태 기자 |
