대구고등법원은 부동산 분양 시 분양계약에서 ‘병원(내과, 피부과) 개원이 완료되지 않으면 수분양자가 분양계약을 해제할 수 있다’는 특약을 부가한 경우, 그 특약의 의미 및 법률효과를 판단 사례로 [2023나13184 손해배상(기)(확정), 재판장 손병원, 주심 남명수]를 대구고등법원 주요 판결로 공시했다.

사건의 개요

원고가 피고를 상대로 계약해제 및 원상회복, 손해배상을 청구한 내용으로 주요 쟁점은 특약사항과 업종 제한약정의 위반 여부, 그리고 착오에 의한 계약 취소가 쟁점이다. 원고(수분양자)는 피고(분양자)와의 분양계약 체결 시, 이 사건 상가에 내과 및 피부과 전문의가 있는 병원이 개원하지 않으면 계약을 해제할 수 있도록 하는 특약을 두었다. 피고는 원고에게 내과 및 피부과 개원이 확정되었다고 설명하였으나, 실제로는 내과만 개원하였고 피부과는 개원한 적이 없다. 이에 수분양자인 원고는 특약사항을 위반하였다고 주장하며, 분양 대금 및 법정이자의 반환과 함께, 점포 관련 세금 및 인테리어 비용 상당액의 지급을 손해배상으로 청구했다.

이에 대해 피고는 원고가 계약 체결 당시 내과 및 피부과 전문의가 있는 병원이 개원하여 일정 수의 처방전이 발행될 것이라는 동기를 가졌다는 주장에 대해 근거가 없다고 반박했다. 이유로 피고는 202x 연 0월 0일에 내과와 피부과를 진료 과목으로 하는 의원이 개원하였으므로 특약사항을 위반하지 않았다고 반박하며 특약사항의 '내과, 피부과'가 전문의 여부와 관계없이 내과와 피부과를 진료 과목으로 하는 병원을 의미한다고 주장했다.

법원의 심리

법원은 먼저 특약사항의 의미를 명확히 했다. 계약서에 명시된 '병원(내과·피부과)'은 전문의가 운영하는 병원을 의미하며, '개원이 완료되지 않으면'이란 계약 체결 후 상당 기간 내에 위 요건을 갖춘 병원이 개원하여 정상적인 수준의 영업을 하지 않는 때를 의미한다고 보았다. 또한, 법원은 원고가 분양계약 체결 당시 내과와 피부과 전문의가 병원을 운영할 것을 당연한 전제로 계약을 체결했으며, 피고 역시 이러한 사정을 잘 알고 있었다고 판단했다. 실제로 분양 광고문에는 '내과 분양 완료', '피부과 임대 완료'라고 기재되어 있었고, 피고의 분양 업무 담당자도 원고에게 피부과, 내과 및 건강 검진센터가 입점할 예정이라고 설명했다. 원고의 배우자 역시 분양계약 체결 전날 피고 분양대행업체 대표와의 전화 통화에서 해당 병원에 전문의 자격을 가진 의사가 진료하는 것을 전제로 계약의 실효성을 확인하기도 했다.

법원, 특약사항 불이행으로 인한 분양계약 해제 인정

법원은 이 사건 특약사항에 정해진 '병원(내과·피부과) 개원이 완료되지 않았다'고 보고, 특약사항 불이행을 이유로 한 분양계약 해제를 인정, 피고는 원고에게 분양 대금과 이에 대한 법정이자를 반환할 의무가 있다고 판결했다. 또한, 피고의 동시이행 항변에 대해서도, 법정해제권 행사의 경우 받은 날로부터 법정이자를 부가함을 요하는 것은 민법이 규정하는 바로서, 이는 원상회복의 범위에 속하며 일종의 부당이득 반환의 성질을 가지는 것이므로 부동산 매매계약이 해제된 경우에도 적용된다고 보았다.

관련 업계 관계자는 이 사건은 계약의 해석과 특약사항의 위반 여부, 그리고 착오에 의한 계약 취소의 정당성을 두고 발생한 법적 쟁점으로써 약국 용도로 상가 건물을 분양받을 때 처방전은 약국 개업 여부를 결정하는 중요한 요소로 해석한 것에 공감하며, 분양자는 이와 같은 주요 부분에 대해 선관의무를 가질 필요가 있다고 전했다.

한편, 내과와 피부과의 전문의로 적시된 특약사항을 진료 과목 중 하나로 주장한 피고의 항변을 법원이 받아들이지 않은 이번 판결로 일반인이 어떠한 의료기관을 지칭할 때는 통상적으로 전문 과목을 ‘00과 병원’이라고 하지 진료 과목 중 하나를 들어 ’00과 병원‘이라고 하지 않는다는 통상의 개념을 현실성 있게 정리한 것이라고 전했다.

헬로티 김근태 기자 |