향후 3년, 대한민국 부동산 시장의 진짜 방향
“이제 집값이 다시 떨어질까요?” 최근 상담 현장에서 가장 많이 받는 질문이다. 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되고, 동시에 공급 부족 문제가 다시 부각되면서 시장을 바라보는 시선은 더욱 혼란스러워졌다. 많은 이들이 이 두 변수를 ‘악재냐 호재냐’로 단순 구분하지만, 전문가들의 공통된 의견은 다르다. 앞으로의 3년은 상승과 하락을 맞히는 시장이 아니라, 구조 변화를 읽어내는 사람만이 결과를 가져가는 구간에 가깝다.
중과세 유예 종료, 시장은 왜 조용한가
다주택자 양도세 중과 유예가 끝나면 가장 먼저 떠오르는 장면은 매물 증가다. 그러나 세무 전문가와 시장 분석가들이 공통적으로 지적하는 점은 분명하다. 세금은 매도의 ‘계기’가 될 수는 있어도, 매도의 ‘결정 요인’은 아니라는 것이다. 이미 취득가가 낮거나 대출 부담이 크지 않은 다주택자들은 굳이 불리한 세율을 감수하며 지금 팔 이유가 없다. 오히려 중과세가 부활할수록 “지금 팔 필요가 없다”는 보유 논리가 강화되며 관망이 늘어나는 구조가 반복돼 왔다. 이로 인해 유예 종료가 곧바로 대규모 매물 출회로 이어질 가능성은 제한적이라는 것이 전문가들의 중론이다.
이미 시작된 공급 부족의 영향
반면 공급 문제는 이미 숫자로 확인되고 있다. 향후 2~3년간 수도권을 중심으로 입주 물량 감소는 거의 확정된 흐름이다. 인허가 축소, 착공 지연, 공사비 상승은 단기간에 해소될 수 있는 변수가 아니다. 주택 공급은 정책을 바꾼다고 바로 늘어나지 않는다. 지금 나타나는 공급 공백은 이미 수년 전부터 누적된 결과다. 주택시장 전문가들이 특히 강조하는 부분은 공급 부족이 가격을 먼저 움직이기보다, 선택지를 먼저 줄인다는 점이다.
전면 상승도 하락도 아닌 이유
이 두 변수가 동시에 작용하는 향후 3년의 시장을 두고 전문가들은 한목소리로 “전면적 상승도, 전면적 하락도 아니다”라고 말한다. 다주택자 중과세는 수요를 억제하지만, 공급 부족은 시장의 하단을 지지한다. 이 조합은 과거와 같은 급등장을 만들지는 않지만, 동시에 시장 전체가 무너지는 하락장으로 이어질 가능성도 낮춘다. 결과적으로 시장은 ‘선별적 상승’이라는 형태로 움직일 가능성이 크다.
입지와 수요가 검증된 지역, 대체 가능한 공급이 없는 상품은 매물이 줄어들며 가격 방어력이 강화된다. 반대로 수요 대비 공급이 많은 지역이나 입지 경쟁력이 약한 상품은 세금과 무관하게 조정이 이어질 수 있다. 이 시기에는 시장 전체를 한 방향으로 보는 시각이 가장 위험하다. 오르는 곳은 분명히 오르고, 그렇지 않은 곳은 정체되거나 내려간다.
향후 3년, 시장을 관통하는 키워드
따라서 향후 3년 대한민국 부동산 시장의 방향을 한 단어로 묻는다면 ‘상승’이나 ‘하락’이 아니라 ‘분화’가 더 정확하다. 가격은 크게 움직이지 않아 보일 수 있지만, 내부에서는 이미 결과를 가르는 재배치가 진행 중이다. 특히 무주택 실수요자와 1주택자에게 이 시기는 기다림이 반드시 유리한 전략이 되지는 않는다. 공급이 늘지 않는 환경에서는 조정을 기다릴수록 선택지는 오히려 줄어들 수 있기 때문이다.
결론: 조용한 시장, 이미 정해진 방향
전문가들의 의견을 종합하면 앞으로 유리한 쪽은 명확하다. 이미 보유하고 있거나, 명확한 기준으로 선별할 수 있는 사람이다. 불리한 쪽은 방향성 없는 관망이다. 다주택자 중과세는 시장을 눌러두는 장치지만, 공급 부족은 조용히 시장을 조인다. 이 두 힘이 동시에 작용하는 국면에서는 가격보다 먼저 기회가 사라진다. 결론적으로 향후 3년 대한민국 부동산 시장은 전면적 하락장이 아니다. 동시에 모두가 체감하는 상승장도 아니다. 공급이 막혀 있는 핵심 지역과 상품을 중심으로 한 선별적 상승, 그 외 지역의 정체와 조정이 공존하는 구조적 시장이다. 지금은 오를지를 묻는 시기가 아니라, 무엇을 남길지를 결정해야 하는 시기다. 조용해 보이는 시장일수록 방향은 이미 정해져 있다.
이지윤 부동산전문기자/작가 |
