주택 인도·전입신고 시 대항력 발생…. 이사 시 소멸한다
임차권등기 이후 '새로운' 권리 발생…. 소멸 권리 소급 회복 안 된다
주택 임대차 계약에서 임차인이 보증금을 제때 돌려받지 못한 채 이사를 하거나 주민등록을 이전할 경우 기존에 가지고 있던 대항력과 우선변제권이 소멸한다는 점에 유의해야 한다고 전문가들이 조언한다.
임대차 전문 법률사무소 명건의 이상옥 변호사는 "주택임대차보호법에 따르면 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 다음 날부터 제삼자에게 대항력이 생기고, 확정일자까지 받으면 우선변제권도 취득한다. 하지만 임차인이 해당 주택에서 점유를 상실하거나 주민등록을 이전하면 이러한 권리들은 사라진다." 고 조언한다.
이에 따라 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 반드시 주택임차권 등기를 경료한 뒤 이사를 나가야 종전의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항 참조). 만약 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 이 사실을 모른 채 이사를 나가거나 전입을 이전한 후 뒤늦게 주택임차권 등기를 경료하면 어떻게 될까?
주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 "임차인은 임차권등기명령 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조 1항, 2항 또는 3항에 따른 대항력과 제3조의2 2항에 따른 우선변제권을 취득한다"고 규정한다.
이 규정에 따라 임차인은 주택임차권 등기를 경료한 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권을 다시 취득한다. 그러나 이는 소멸했던 종전 대항력과 우선변제권이 소급하여 회복됨을 의미하지는 않는다.대법원 또한 이러한 입장을 명확히 한다.
대법원 판례는 "대항력과 우선변제권은 임차권등기가 마쳐진 때부터 발생한다고 보아야 하므로, 대항력이 상실된 이후에 임차권등기가 마쳐졌더라도 이로써 소멸했던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 등기가 마쳐진 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 발생한다"고 설명한다(대법원 1998. 1. 23. 선고 97다434687 판결 등).
즉, 임차인이 주택임차권 등기를 마치지 않은 상태에서 이사를 하거나 전입을 이전하면 종전 대항력과 우선변제권은 소멸하지만, 주택임차권 등기를 경료한 시점을 기준으로 다시 새로운 대항력과 우선변제권은 형성된다는 것이다. 그러나 이 새로운 권리는 등기 시점부터 발생하므로, 이미 발생한 제삼자에게는 종전 대항력보다 후순위가 될 수 있다.
이상옥 대표변호사는 "먼저 이사를 나간 후 주택임차권 등기를 경료하더라도 새로운 대항력이 형성되고 우선변제권을 취득하는 것은 맞지만, 이사로 인해 소멸했던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니므로, 보증금을 돌려받지 못한 경우 이사를 계획할 때는 반드시 주택임차권 등기를 선제적으로 경료해야 한다"는 법률적 해석을 분명히 했다.
헬로티 김근태 기자 |
