부동산건설 [헬로T부동산] 주택 시장 규제 강화, 상업용 부동산으로 이동하는 자본의 방향

멈춘 것은 수요가 아니라 레버리지다 서울 아파트 시장은 지금 조용하다. 가격이 무너진 것도 아니고, 거래가 활발한 것도 아니다. 다만 고가 아파트 시장은 사실상 레버리지가 차단되면서 숨이 멎은 듯한 상태다. 25억 원을 초과하는 아파트에 대한 대출이 2억 원 수준으로 묶이자, 매수자들의 계산 방식 자체가 달라졌다. “얼마까지 오를까”를 묻던 시장이 “얼마까지 빌릴 수 있나”를 먼저 묻는 시장으로 바뀌었다. 중간 가격대에서는 제한적인 거래가 이어지고 있지만 시장 전체를 끌어올릴 만큼의 에너지는 아니다. 매수 여력은 존재하되 확신은 부족하다. 지금 서울 아파트 시장은 수요가 사라진 것이 아니라 규제에 의해 ‘속도가 조절된 상태’에 가깝다. 그리고 속도가 줄어든 자금은 멈추지 않는다. 방향을 바꾼다. 자금은 언제나 덜 묶인 곳으로 흐른다. 세금과 금융, 자산의 성격을 바꾸다 주택의 경우 공시가격 12억 원을 초과하면 종합부동산세 대상이 된다. 반면 상업용 빌딩은 토지 공시지가가 80억 원을 넘어야 종부세 과세 대상이 된다. 동일한 100억 원 자산이라 하더라도 과세 구조는 전혀 다르다. 금융 측면에서도 차이가 명확하다. 주택담보대출은 고가 주택일수록 규제가 강해지

• 이지윤 부동산전문기자/작가
• 2026-03-03 13:27