기획부동산을 주의해야 한다는 것은 널리 알려져 있다. 하지만 끊임없이 위험한 투자가 이루어지고 있는 데에 대해서 주의해야 한다. 전문가의 자문을 통해 해부해 보았다.

 

기획부동산은 보통 개발이 어렵거나 가치가 낮은 토지를 매입한 후, 각종 허위 정보나 과장된 개발 계획을 내세워 일반 투자자에게 비싼 값에 되파는 방식을 의미한다. 얼핏 들으면 혹할 만한 장점들을 내세우지만, 실제로는 대부분 '나쁜' 투자처로 분류된다.

 

기획부동산이 내세우는 '좋은' 점이라고 하는 것 (하지만 위험할 수 있다!)

 

기획부동산 업자들이 투자자들을 유혹하기 위해 내세우는 주된 장점들은 다음과 같다.

 

낮은 초기 투자금: 대규모 토지를 쪼개서 소액으로도 투자할 수 있다고 홍보하여, 일반 투자자들이 쉽게 접근하도록 유도한다.

높은 잠재적 수익: 미래 개발 가능성을 과장하여, 투자 시 수십 배의 이익을 얻을 수 있다고 강조한다. 예를 들어, 역세권 개발이나 신도시 계획 등을 언급하며 빠른 시세 차익을 기대하게 만든다.

다양한 투자 기회: 일반인이 알기 어려운 지역의 '특급 정보'라고 포장하여, 마치 자신들만이 독점적인 기회를 제공하는 것처럼 보인다. 겉으로만 보면 적은 돈으로 큰돈을 벌 수 있는 절호의 기회처럼 들리지만, 실상은 위험 요소가 훨씬 더 크다.

 

기획부동산 물건이 '나쁜' 주요 이유 (반드시 주의해야 한다!)

 

대부분의 전문가와 경험자들은 기획부동산 물건을 매우 위험하며 피해야 할 투자 대상으로 본다. 그 이유는 다음과 같다.

 

과대광고 및 허위 정보: 기획부동산은 개발 계획이 없거나 실현 불가능한 지역을 마치 곧 개발될 것처럼 속여 판매하는 경우가 많다. 실제와 다른 정보를 바탕으로 투자를 유도하여 사기 피해로 이어지는 경우가 흔하다.

과도하게 부풀려진 가격: 실제 토지의 가치보다 훨씬 비싼 가격에 판매한다. 원가에 높은 마진을 붙여 팔기 때문에, 투자자는 애초에 적정 가치 이상의 금액을 지급하게 된다. 이 때문에 투자금을 회수하기가 매우 어렵다.

극심한 환금성 부족: 개발이 이루어지지 않을 경우, 매수한 토지는 가치가 거의 없어져 되팔기 매우 어렵다. 한번 매수한 물건은 헐값에도 팔리지 않아 투자금이 장기간 묶이는 경우가 다반사다.

법적 분쟁 및 사기 피해 가능성: 기획부동산은 계약 과정에서 교묘한 수법을 사용하여 투자자에게 불리한 조항을 넣거나, 불법적인 방식으로 매매를 진행하기도 한다. 이에 따라 법적 분쟁에 휘말리거나, 투자 사기를 당할 확률이 매우 높다.

불확실한 개발 가능성: 언급하는 개발 계획은 대부분 지자체의 공식 계획이 아니거나, 수십 년 후에나 가능할지도 모르는 막연한 희망에 불과한 경우가 많다. 투기 목적으로 기획된 것이기에, 공익적 목적의 개발은 기대하기 어렵다.

 

결론: 기획부동산 물건은 대부분 피해야 할 대상이다! 결론적으로, 기획부동산 물건은 명백하게 '나쁜' 투자처라고 말할 수 있다. 낮은 초기 투자금과 높은 잠재적 수익이라는 미끼에 현혹될 수 있지만, 대부분은 과장된 정보와 허위 약속으로 가득하며, 투자자에게는 막대한 금전적 손실과 정신적 피해만 안기는 경우가 많기 때문이다.

 

현혹되지 않으려면 ...

 

투자를 고려할 때는 반드시 해당 토지의 지적도, 토지이용계획확인원 등 객관적인 자료를 직접 확인하고, 관련 지자체나 전문가에게 문의하여 개발 계획의 진위를 철저히 검증하는 것이 바람직하다. 소문에만 의존한 투자는 절대로 피하는 것이 바람직하다. 

 

일차적인 검증 자료 

 

지적도와 토지이용계획확인원은 많은 정보가 기재 되어있다. 우선, 소재지와 지목, 면적 개별공시지가, 지역 지구 등 지정 여부와 토지이용규제 기본법 시행령과 확인 도면 등이다. 특히 지역 지구 등 안에서의 행위 제한 내용 및 행위 제한 내용의 설명이 기재되어 있다.

 

토지이용계획확인원에 기재되어 있는 내용을 읽을 수는 있지만 그 내용이 과연 어떤 내용을 의미하는지 알 수 있다고 하지 못한다. 이것이 부동산 공법상의 난해한 점이라고 할 수 있다. 핵심은 해당 지번의 토지 등이 개발될 수 있는 땅인가? 를알면 일차적인 검증을 했다고 볼 수 있다.

 

토지 용도 지역 중 개발이 어려운 지역은?

 

토지 용도 지역 중에서 개발이 어렵거나 아예 불가능한 곳들에 대해 궁금하다. 어떤 땅들이 개발 제한을 받는지, 그리고 왜 그런지 명쾌하게 설명한다.

 

우리나라는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 전 국토를 효율적으로 관리하고 지속가능한 발전을 위해 다양한 '용도 지역'으로 구분해 두었다. 이 중에서 주거, 상업, 공업 지역은 활발한 개발을 목표로 하지만, 보전과 관리가 주목적인 지역들은 개발이 매우 어렵거나 제한되는 경우가 많다.

 

주요 '개발이 어려운' 용도 지역은 다음과 같다.

 

개발제한구역 (그린벨트)

 

1971년 도입된 제도인데, 현재는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 규정하고 있는 용도구역 중 하나다. 도시의 무질서한 확산을 방지하고, 주변 자연환경을 보전하며, 도시민들에게 쾌적한 환경을 제공하기 위해 지정된 지역이다. 예전에는 교수들을 동원해서 새벽에 그린벨트 초안을 그릴 정도로 급하게 추진되기도 했었다고 한다.

 

개발 제한 이유: 도시의 '허파' 역할을 하는 곳이라, 건축물 신축이나 용도변경 등의 개발 행위가 엄격하게 제한된다. 예외적으로 주민 생활의 편의를 위한 시설이나 국방·군사시설 등 공익 목적의 시설만 제한적으로 허용되는 경우가 많다.

 

보전녹지지역

 

도시계획상 '녹지지역' 안에 포함되는 세부 구역 중 하나인데, 주로 도시의 자연환경, 경관, 산림, 녹지 공간을 보전할 목적으로 지정된다.

 

개발 제한 이유: 자연환경을 보호하고 도시민의 여가 공간을 제공하는 것이 주목적이기 때문에, 건물을 짓는 행위(건폐율 20% 이하, 용적률 80% 이하)나 토지 형질 변경 등 개발 행위가 엄격하게 통제된다. 공원, 체육시설, 학교, 연립주택 등 일부만 허용되고 아파트 같은 대규모 개발은 불가능하다고 보면 된다.

 

농림지역

 

「농지법」에 따른 농업 진흥 지역이나 「산지관리법」에 따른 보전산지 등 농업이나 임업의 진흥 및 산림 보전을 위해 필요한 지역이다. 농지나 산지가 넓게 분포한 곳들이 여기에 해당한다.

 

개발 제한 이유: 식량 생산과 산림 자원 보호라는 공익적 목적이 매우 강한 지역이라, 농업 및 임업 관련 시설 외에는 다른 개발이 매우 어렵다. 공장이나 상업 시설 같은 것을 짓는 것은 거의 불가능하고, 농가 주택이나 농업 관련 시설 정도만 제한적으로 허용된다.

 

자연환경보전지역

 

이름에서 알 수 있듯이 가장 강력한 보전이 필요한 지역으로, 수자원, 해안, 생태계, 문화재의 보존과 수산자원의 보호 및 육성 등을 위해 지정된다. 국립공원, 자연공원, 상수원 보호구역 등이 여기에 속하는 경우가 많다.

 

개발 제한 이유: 대한민국의 소중한 자연 자원과 문화유산을 보호하는 것이 최우선 목표인 지역이라, 거의 모든 종류의 개발 행위가 엄격하게 금지된다. 아주 최소한의 공공시설이나 관리 시설 외에는 어떤 건축 행위도 하기 어렵다고 보면 된다. 다른 용도지역보다 건폐율, 용적률 기준도 훨씬 낮거나 아예 없다.

 

이외에도 공익용산지, 준보전산지, 하천구역, 폐기물 매립 시설 설치 제한 지역, 중점 경관관리구역 등 개발이 어려운 지역 지구가 많이 있다. 해당 지역 지구등은 그 의미가 무엇인지 한 번씩은 꼭 확인 하는 절차가 필요하다. 

 

이렇게 개발이 제한되는 지역들은 그만한 이유가 있다. 우리 모두의 삶 질을 높이고 지속 가능한 미래를 위한 중요한 규제라고 볼 수 있다.

 

투자를 생각하고 있다면 해당 토지의 용도지역을 반드시 확인하는 것이 매우 바람직하다는 것을 다시 한번 강조하고 싶다.

 

기획부동산의 물건이 일간지나 방송매체를 통해 광고에 나올 수 있는 이유는 무엇인가 ?

 

법적 테두리 안에서의 교묘한 접근: '기획부동산'이라는 용어 자체는 특정 유형의 사기 행태를 지칭하는 것이지, 부동산 거래 자체가 불법인 경우는 드물다. 기획부동산 업체들은 대개 '임야'나 '농지' 등 개발 가능성이 낮거나 법적 규제가 많은 땅을 쪼개 파는 방식으로 운영된다. 이 과정에서 법적으로는 '땅을 판다'는 행위 자체는 불법이 아니기 때문에, '토지 매매 광고'의 형태로 매체에 접근할 수 있다. 겉으로 보기에는 일반적인 부동산 투자 광고와 크게 다르지 않게 포장하는 것이다.

 

광고 내용의 '절묘한' 구성: 광고 내용은 보통 매우 긍정적이고 희망적인 내용으로 채워진다. 예를 들어, "개발 호재"나 "미래 가치 상승"과 같은 장밋빛 전망을 강조한다. 여기에 "전문가 분석"이라거나 "정부 정책 지원"과 같은 문구를 덧붙여 신뢰도를 높이려 한다.

 

문제는 이러한 '호재'들이 과장되거나, 아직 확정되지 않았거나, 심지어는 실제와 다를 수도 있다는 점인데, 광고 내용 자체만으로는 명확히 '허위'라고 단정하기 어려운 경우가 많다. '예상'이나 '전망' 같은 표현을 써서 법적 책임을 회피하기도 한다.

 

매체의 검증 한계: 일간지나 방송 매체는 수많은 광고를 다루기 때문에, 모든 광고 상품의 진위나 사업 모델의 윤리성을 완벽하게 검증하기는 어렵다. 매체는 주로 광고주의 사업자 등록 여부, 광고 내용이 명백한 불법 행위를 조장하지 않는지, 선정적이거나 허위 사실 유포가 아닌지 등 기본적인 사항을 확인한다. '토지 매매'라는 형식적인 측면에서는 문제가 없어 보이니 광고를 게재하게 되는 경우가 많다.

 

"법적 책임 회피"를 위한 장치 마련: 일부 기획부동산 광고는 아주 작게 '투자에는 원금 손실의 위험이 따를 수 있습니다'와 같은 문구를 넣거나, 복잡한 법적 용어를 사용해서 나중에 문제가 생겼을 때 '알렸다'라고 주장할 수 있는 여지를 만들기도 한다. 이는 대중의 눈에는 잘 띄지 않지만, 법적으로는 방어 수단이 될 수 있는 요소이다.

 

피해 발생 전에는 '합법'으로 간주: 기획부동산 사기 여부는 피해가 발생한 후에야 수사나 소송을 통해 밝혀지는 경우가 대부분이다. 광고가 나갈 시점에는 아직 '피해'가 발생한 것이 아니므로, 법적인 문제가 없어 보이는 광고는 규제하기 어렵다.

 

헬로티 김근태 기자 |