2025. 06. 27 Vol 1 NEWSLETTER |
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"직장이든 사업이든 결국 자산을 완성하는건 부동산이다" |
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[핵심을 찌르는 부동산 칼럼]
️임대료 20억 내고 은퇴한 법인 대표, 지금 전세 찾느라 전전 긍긍️ |
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“그땐 똑같이 시작했는데, 지금은 너무 다르네요.”
20년 전, 비슷한 시기에 사업을 시작한 두 명의 대표가 있었습니다.
A대표는 성남에서 자동화 기기 부품을 만들었고,
B대표는 인천 남동공단에서 같은 업종으로 창업했습니다.
두 사람 모두 매출은 점차 늘었고,
직원도 10명 이상으로 성장했죠.
하지만 그들은 한가지 다른 선택을 하게 됩니다.
즉 사옥을 샀느냐~~!!!, 빌렸느냐~~!!! 입니다.
이러한 순간의 선택은
시간이 흐를수록 점점 큰 차이를 만들어냈습니다.
■ 사옥을 산 A대표, 비용이 자산이 되다
A대표는 사업 초기, 큰 결단을 내렸습니다.
자금이 넉넉하지 않았지만, 매달 낼 임대료를 생각하며
150평 규모의 공장을 대출을 끼고 매입했습니다.
주변에서는 “운영 자금부터 챙겨야지”라는 말이 많았지만,
그는 다르게 봤습니다.
“같은 돈을 쓰는 거라면, 월세보단 이자가 낫죠.
최소한 나중엔 내 자산이 되잖아요.”
그 판단은 정확했습니다.
10년 뒤, 그는 사옥의 일부 층을 임대해 임대 수익을 올렸고,
건물 전체 시세는 3배 이상 뛰었습니다.
현재 그 사옥은 약 35억 원, 임대 수익은 연 8,000만 원 수준입니다.
퇴직 후에도 자산을 유지하며,
상속과 증여까지 미리 준비해뒀죠.
■ 임대만 고수한 B대표, 남은 건 빈손
같은 시기, B대표는 현실적인 이유로 임대 사무실에서 시작했습니다.
처음엔 월세 500만 원 수준이었지만,
시간이 흐를수록 임대료는 오르고, 계약 갱신마다
불안감이 커졌습니다.
20년 동안 낸 임차료는 약 20억 원.
하지만 사업 정리를 생각하는 지금, 손에 쥔 건 하나도 없습니다.
정작 은퇴하려니 내 명의 건물 하나 없었고
회사를 팔려고 해도 부동산이 없으니 매각가도 기대만 못하다는
탄식을 늘어놓았습니다.
그는 현재 은퇴 후 전세로 거주지를 구하고 있습니다.
당시에 “건물 하나 샀더라면 지금쯤 노후 걱정은 없었을 텐데....”
라는 말이 씁쓸하게 들립니다.
■ 같은 출발, 자산 30억 원 차이
A대표와 B대표의 현재를 비교해보면, 결과는 매우 단순하고 명확합니다.
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■ 부동산은 공간이 아니라 ‘도구’입니다
법인의 사옥이나 공장은 단순한 사무 공간이 아닙니다.
운영 비용이 자산으로 바뀌는 구조,
대출 레버리지를 통해 수익형 자산으로 확장하고
기업 가치 평가 시 핵심 항목이 되며
퇴직 후 현금흐름을 만들어주는 자산이자
법인의 미래를 책임질 가장 현실적인 대비책입니다.
사업이 남을지, 건물이 남을지 결정해야 합니다
사업은 경쟁과 변화 속에 있지만,
부동산은 시간이 흘러도 자산으로 남습니다.
대표님의 회사가 지금 안정기에 있다면,
그 다음 단계는 사옥입니다.
건물을 소유하는 것은 투자가 아니라
미래에 대한 방어 전략입니다.
“지금 사는 사무실이 나의 노후가 될 수 있습니다~~~!!!”
오늘 그 첫 결정을 내릴 시점입니다. |
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헬로티 Pick! 실전 고수들의 부동산 매수 전략
실전 투자자의 선택 – 반값 매물의 정체는 ‘이것’
① 경매로 반값에 사는 방법
법원에서 부동산을 ‘공개 입찰’로 팝니다.
시작가는 시세의 70~80% 수준 → 유찰되면 최대 반값까지도 하락
낙찰자는 ‘가장 높은 가격’을 써낸 1명만 당첨
싸게 사는 대신, 권리분석·현장조사·명도 등 리스크는 스스로 감당해야 함
초보자는 점유자 없는 아파트부터 시작하는 게 안전
Tip : 등기부 + 전입세대 + 임장 = 기본 3셋!
② NPL로 반값에 사는 방법
은행이 못 받은 ‘연체된 대출채권’을 헐값에 팝니다
시세 10억짜리 건물을 채권 5억에 사는 구조 가능
방법은?
① 금융사로부터 NPL 채권 매입
② 채무자와 협상 or 경매로 회수
③ 배당·매각·협상으로 시세차익 실현
Tip : "부동산"이 아니라 "채권"을 사는 것!
→ 채권 안에 담보 부동산이 따라온다!
<경매와 npl 간략 비교> |
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포털엔 절대 없는 비공개 NPL 리스트 전격 공개
헬로티 뉴스레터 구독자 한정 공개 |
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1. 인천 연수동 최고 핫한 상권에 위치한 3층 상가 실평수 74평
- 법원 감정가 18억
- NPL 매입가 6억원
- 병의원 임대 및 학원 임대 적극 추천 |
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2. 세종시 대평동 위치 좋은 상가
- 1층 전용 14평
- 법원 감정가 6억2천만원
- NPL 매입가 2억원 |
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3. 경기도 포천시 신북면 산업단지 바로 인근 공장
- 건물 3,617평 토지 2,058 평
- 법원감정가 80억원
- NPL 매입가 28억원 |
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4. 더블 역세권에 위치한 신축 가능한 빌딩
- 7호선 중랑역 5분 경의중앙선 중랑역 5분
- 3종 일반주거지역
- 건물 791평 토지 238평 지하2층 지상 4층
- 법원 감정가 136억2천만원
- NPL 매입가 85억원
*** 이 외에도 수백건의 npl 매물보유 중 ***
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한눈에 꿰뚫는 상업용 부동산 핵심 이슈 리포트
*** 상업용 부동산 핵심 이슈 7가지 ***
① 오피스보다 핫한 건 없다…상업용 투자 ‘실적’ 공개
• 2025년 1분기 거래액 7조 원, 오피스 70% 차지
• 마곡·강남 중심 대형 빌딩 거래 집중
• 임대 안정성과 금리 완화 기대감 동시 작용
② 이제는 ‘우량 자산’만 산다…상업용 시장의 양극화
• 프라임급 중심 투자 쏠림 심화
• 저등급 자산 유동성 위축 지속
• 자산 차별화 경쟁력 중요해진 시기
③ 마곡·강남·을지로…거래가 몰리는 이유는?
• 핵심 업무지구 대형 거래 회복
• 마곡은 자족기능 강화, 강남은 고정 수요
• 노후건물 리모델링 수요와 맞물려 거래 증가
④ 상가 공실률 하락 중…지금 매입해도 될까?
• 수도권 중심 상가 공실률 점진적 회복세
• 업종 특화형·의료·스터디 상가 수요 강세
• 입지·세입자 검증 기반한 투자 접근 필요
⑤ 용적률 300% 파격 완화…소규모 재건축, 대반전?
• 서울시, 소규모 재건축 용적률 한시 완화
• 역세권 노후 상업건물 개발 기회 확대
• 저층 상가주택 매수 수요 유입 가능성↑
⑥ 상업용 부동산, 2025년은 진짜 ‘터닝포인트’일까?
• 금리 인하 기대 + 신규 공급 부족 효과
• 고정수익 자산 선호로 투자 회복세
• 회복 타이밍 선점 전략 필요
⑦ 건물주는 언제 웃는가? 수익률로 본 입지 투자 전략
• 유동인구 기반 입지 중심 수익률 회복
• 병원·학원·오피스 중심 상가 경쟁력↑
• 오피스텔·상가주택도 임대수익률 기준 재검토 |
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헬로티 Pick! 상업용 부동산 베스트 셀렉션
*** 조용히 거래되는 진짜 급매물, 모른다면 당신만 손해 *** |
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물건 위치 : 서울시 강남구 역삼동
토지면적: 365.30㎡ (110.50평)
건축연면적 1,561.35㎡ (472.31평)
용도지역 :제 2종 일반주거지역
건축 규모 : 지상 6층, 지하 2층
급 매매가 : 185억원
추천 사유
감정가 220억원으로 매우 저렴한 매물
강남역 & 역삼역 도보 10여분 위치
역삼로 대로변에 위치한 수려한 외관의 건물
2023년도 20억 원 들여 리모델링하여 신축급
월세 5,850만원으로 리스백 가능,
수익률이 3.85%로 강남구에서 매우 높음
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물건 위치 : 서울시 분당구 금곡동
토지면적 : 740㎡(223.85평)
건축연면적 : 359.43 m(108.73 평)
용도지역 : 도시지역. 보전녹지지역, 자연녹지지역
주용도 : 제 1종 근린생활시설
건축 규모 : 지하 1층 / 지상 2층
급 매매가 29억원
추천 사유
경기도 성남시 분당구 대왕판교로 이면 위치
지하철 신분당선·수인분당선 정자역 도보 25분, 차량 10분(4km)
경부·용인서울고속도로 진입 매우 용이
인근 매물 대비 매우 저렴한 급급급 매물 ~~!!!
베이커리카페, 고급빌라, 대형음식점, 사옥 등으로 개발 가능 |
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물건 위치 : 경기도 일산동구 식사동
대지면적 : 324.90(98.28평)
건축연면적 : 802.58 m (242.78 평)
용도지역 : 제 2종 일반주거지역
주용도 : 제 2종 근린생활시설
건축 규모 :지상 5층 / 지하 1층 규모
급 매매가 23억 원
추천 사유
1, 2층 상가 2~5층은 주거로 이루어진 신축 코너 건물
투자와 실거주 동시 가능 (은퇴자 강력 추천 )
현재 보증금 59.000만원에 월세 520만원으로
인근 대비 매우 저렴하게 세팅되어 있음
현재 수익률 3.64%, 월세 인상 시 수익률 1~2% 상승 가능
인근 동국대 바이오 캠퍼스 및 신도시 아파트 단지로 주거 수요 꾸준한 지역 |
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물건 위치 : 경기도 남양주시 와부읍 도곡리
대지면적 : 1,000㎡(302.5평)
건축연면적 : 594㎡(179.68평)
용도지역 : 도시지역, 자연녹지 지역
건폐율 : 19.98%(법정 20%)
용적률 : 59.94%(법정 100%)
주용도 : 제 1종 근린생활시설
건축 규모 : 지상 3층
매매가 23억원
추천 사유
제1종일반주거지역으로 편입을 위한 행정절차 이행중
올해 2월 경기도 심의, 6월 결정고시 예상(*2025년 1월 2일 남양주시청 확인)
3기 신도시(왕숙2신도시), 첨단산업단지(양정역세권도시개발사업)
서울고덕강일공공주택지구 인근으로 향후 가치 상승 예상
인근으로 GTX-D 연장 및 E노선 개통 예정으로 서울 접근성 향상과 향후 가치 상승 예상
2021년 준공된 신축급 건물로 건물 내외부 상태가 양호
높은 층고의 1층을 복층으로 활용하여 더 넓은 실사용 면적 확보 가능 |
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물건 위치 : 경기도 파주시 축현리
대지면적 : 8,968㎡(2,712.82평)
건축연면적 : 2,414㎡(730.36평)
용도지역 : 계획관리지역, 성장관리계획구역/공장용지, 임야, 도로
주용도 : 공장( 실제사용 : 2개동 물류창고, 1개동 공장 )
견폐율 : 39.25% (법정: 40%)
용적률 : 39.25% (법정: 40%)
건축 규모 : 1동 : 지상2층 / 2동 : 지상3층 / 3동 : 지상2층
매매가 65억 원(급급매 물건으로 추가 네고 가능)
추천 사유
탁감가 대비 저렴한 매도가 – 기업은행 2024.10.04. 감정가 74억원
탁감시 : “임야(축현리 241-11)-725평, 도로(축현리 241-15,18)-126평”은 가치 미평가
임야 추가 개발 시 가치상승 기대 : 1동 뒤 임야 약 725평(축현리 241-11)
건축물 잔존가치 양호, 건축물의 컨디션 양호
사용승인일 ： 제1동,제3동 2014년 2월｜제2동 2012년 8월
주건축물 제2동과 연결된 가설건축물 이용으로 건축물 대상상 연면적 외 추가 사용면적 확보가능
자유로, 제2자유로, 통일로 등 주요 간선도로 인접 인근 신도시 및 서울시로의 접근성 양호
파주시 국가 또는 일반산업단지와의 사업적 연계성 뛰어남
현재 준공 18개소, 조성중 5개소 |
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