대법원 제1부(재판장: 대법관 서경환, 김선수. 주심: 대법관 노태악 오경미)는 건물 인도 사건에 대해 원심판결 중 원고 패소 부분을 파기하고 이를 서울중앙지방법원에 환송하기로 판결했다. 대법원은 이같은 내용을 주요 판결로 19일 공시했다. 

 

판결의 내용은 임대인의 임대차 보증금 반환 또는 임대차에 따른 임차인의 채무 공제 등으로 임차인이 동시 이행 항변권을 상실하였는데도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면, 점유에 관한 적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정이 없으면 임차인이 동시 이행 항변권의 상실을 알 수 있는 때부터의 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다는 것이다. 

 

사건 개요는, 임대인(원고)은 임차인(피고)과의 임대차계약이 종료된 후에도 피고가 건물을 인도하지 않아 손해배상 청구를 제기한 사건이다. 이에 대해 서울중앙지방법원은 2022년 4월 1일 원고 패소 판결을 내렸다.

 

 

그러나 대법원은 법리를 달리 해석했다. 원심은 임대차계약 종료 시 임차인의 목적물 반환 의무와 임대인의 보증금 반환 의무가 동시이행 관계에 있다고 보아 임대인이 보증금 반환 의무를 이행하지 않는 한 임차인의 점유를 불법점유라고 볼 수 없다는 것이다. 

 

이러한 판결은 임대인이 보증금에서 연체차임 등을 공제한 후에도 잔액이 남아있는 경우에는 임차인의 동시이행항변권이 존재한다고 판단한 것이며 보증금 잔액이 남아있지 않아도 역시 동일한 효력이 있다고 판단한 것이다. 그러면 임대인의 입장에서는 임대차 보증금이 모두 공제된 후에도 임차인이 건물 반환을 거부하면 달리 조치할 방법이 없게 된다. 

 

이 사건에서 원심은 임대차계약 종료 시 피고의 동시이행항변권이 존재하므로 그 이후에도 피고의 점유를 불법점유로 볼 수 없다고 판단했다. 그러나 대법원은 이러한 원심의 판단이 동시이행항변권에 관한 법리를 오해한 것이라고 지적하며, 필요한 심리를 다하지 않은 점에서 판결에 영향을 미친 잘못이 있다고 보았다. 대법원은 원심판결 중 원고 패소 부분을 파기하고 이를 다시 심리ㆍ판단하도록 서울중앙지방법원에 환송하였다.

 

본 사건과 같이 임대차계약이 만료된 상태에서 건물 인도를 하지 않아 다툼이 될때 임대인은 차임을 보증금에서 공제하게 된다. 보증금이 연체차임으로 모두 공제된 상태에서도 임차인이 건물 인도를 거부하고 영업을 계속하면서 보증금으로 동시이행 관계를 항변 하는 경우에 대해 상가건물을 중개하는 공인중개사들도 많은 관심이 있었다. 

 

이러한 경우는 사실 임차인의 동시이행항변권이 상실된 것임을 상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) 제2항 제8호 그밖에 임차인이 임차인의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 상황에 해당하여 임대차계약이 종료됐으며 임차인의 점유에 대한 권리는 상실되어 이후에는 불법점유에 해당한다. 

이번 판결에 대해, 용산구 신계동의 개업공인중개사인 박영순 대표는 임차인이 차임을 지불하지 않을 때 그간 이와 관련된 법리를 명확히 하는 데 대한 판단을 모두 소송에 맡길 수밖에 없었으며 이번 대법원의 판결은 임대인과 임차인의 동시이행 항변에 해당하는 분쟁에 있어 중요한 판례가 될 것으로 보인다고 말했다. 

 

헬로티 김근태 기자 |