국토교통부(장관 박상우)는 8월 28일 오전 정부서울청사에서 열린 경제관계장관회의에서 「서민·중산층과 미래세대의 주거 안정을 위한 새로운 임대주택 공급 방안」을 발표한다.
이번 공급 방안은 관계 부처 합동으로 발표한 「역동 경제 로드맵」에 따른 후속 대책으로 마련되었다.
우리나라 임대차 시장은 공공이 약 20%, 민간이 약 80%를 공급하고 있는데, 이중 민간 임대시장은 과도한 임대료 규제와 세제 중과 등으로 인해 산업화하지 못하고 비등록·개인 다주택자 중심으로 형성되어 있다.
이에 따라 장기간 안정적으로 거주할 수 있는 양질의 임대주택 공급이 부족하고, 시장 상황에 따른 높은 재고 변동성은 전세가 상승 등 임대차 시장 불안 요소로 작용하고 있다.
공공임대는 재고율 8.1%(‘22, OECD 평균 7%)를 달성하는 등 양적으로 성장했으나, 상대적으로 수요가 높은 도심지 공급은 용지 확보부지확보 어려움, 사업성 부족 등으로 한계가 있었다.
이에 따라 정부는 임차인들이 원하는 곳에서 적정수준의 주거비용으로 장기간 안정적으로 거주할 수 있도록 임대주택 공급 패러다임을 전환하는 대책을 마련하였다.
이번 공급 방안에는 신유형 장기민간임대주택 공급 방안과 노후 공공청사 등을 활용한 복합개발 공급 방안을 담았다.
신유형 장기민간임대주택 공급 방안은 일본, 미국 등 주요국에서 운영되고 있는 방식으로 민간임대주택 시장에 정부 정책지원과 안정적 수익처에 대한 기업 투자수요 등을 결합하여 ‘대규모 장기 임대기업’ 중심으로 공급하는 방안이다.
일본은 ‘00년 과도한 임차인 보호 폐지, J-Reits 도입, 임대주택에 대한 세제 혜택 지원 등 제도 개편을 통해 임대업 수익성을 제고하고 대형화 계기를 마련하였다.
그 결과 전체 임대주택의 60% 이상을 임대 전문기업이 운영하고 있다. 반면, 우리나라의 경우 현행 「민간임대주택에 관한 특별법」상 등록임대주택은 과도한 임대료 규제로 인해 기존 임대주택은 매각 등을 통해 재고가 소멸할 수밖에 없고 규모 있는 임대 전문기업의 신규 출현이 어려운 상황이다.
이번 공급 방안에서는 리츠 등 법인이 대규모(단지별 100세대 이상), 장기간(20년 이상) 임대주택을 공급할 수 있도록 합리적 수준의 규제 완화와 공적 지원을 적용한 새로운 민간임대주택 사업모델을 마련하였다.
우선 법인의 대규모 장기 임대 운영을 어렵게 하는 과도한 임대료 규제 및 법인 중과 세제를 완화하고, PF 보증 및 기금 출·융자 등 금융지원, 취득·재산세 감면 등 세제 혜택, 부지 공급 및 도시계획 완화 등 지원책을 균형 있게 반영하였다.
또한, 기업의 목표와 여건에 적합한 비즈니스 모델을 선택할 수 있도록 사업모델을 다양화(자율형·준 자율형·지원형)하고 사업모델별 공적 의무와 인센티브를 균형적으로 차등화하여 사업자의 선택권을 확대하였다.
임대 사업자 희망에 따라 청년, 신혼부부, 고령자 등을 위한 다양한 맞춤형 특화 서비스 결합도 가능해진다. 아울러, 장기 사업인 만큼 장기투자에 적합한 보험사도 참여를 위한 제도적 기반을 제공하고 적절한 시기에 사업자 변경을 통해 수익 실현할 수 있도록 포괄양수도도 허용하며 임차인과 수익을 공유할 수 있도록 공모 임대리츠에 임차인 우선 참여도 허용한다.
한편, 노후 공공청사 등을 활용한 복합개발 방식의 공급안에는 기존에도 추진 중인 사업 방식을 현실성 있게 보완하는 안을 담았다.
그동안에는 한국토지주택공사(LH)나 한국자산관리공사(KAMCO)를 중심으로 사업 대상지를 직접 발굴하거나 지자체 등 정부 기관과 개별적으로 협의를 진행하는 등 사업 추진 동력이 다소 부족하였다.
이에, 국토부 주관으로 기재부와 행안부, 지자체, 그리고 사업 시행자 등이 직접 참여하는 ‘공공시설 복합개발 추진 협의회(가칭)’를 출범시키고, 30년 이상 노후화된 공공청사나 폐교 예정 학교 용지 등에 대해 임대주택 등과의 복합개발 검토를 의무화함으로써 일련의 추진 과정을 체계화하는 것이 이번 공급 방안의 핵심이다.
또한, 복합개발 대상 부지를 지난 8월 7일 시행된 국토계획법상의 입체 복합 구역으로 지정함으로써 용도지역의 변경 없이도 용적률을 최대 200%까지 완화하여 국･공유부지의 활용도를 높이고, 역세권이나 공영주차장을 활용할 수 있는 경우에는 주차장 기준도 대폭 완화하는 방안도 함께 포함하였다.
아울러, 이번 복합개발을 통해 공급되는 건설형 공공임대주택은 복합화하는 시설의 기능과 입지를 고려해 ‘영유아 양육 가구’, ‘문화예술인’, ‘취업(창업) 준비 청년’ 등으로 특화할 수 있도록 하여 도심지 주택이 있어야 하는주택을 필요로 하는 미래세대에 공급을 집중할 계획이다.
박상우 국토교통부 장관은 “이번 대책이 임대주택 공급의 패러다임을 전환하는 계기가 되길 바라며, “국회, 관계부처와 긴밀히 협의하여 법 개정, 사업지 발굴 등 관련 후속조치를 신속하게 이행하겠다”고 밝힐 예정이다.
헬로티 김근태 기자 |
