국무회의서 ‘민간임대주택법 시행령’ 등 개정안 의결
임대 보증 가입 시 HUG 감정가 도입, 공시가격 적용 비율 조정
임차인 퇴거 시 원상복구 비용 산정 기준 마련
오는 6월 4일부터 연립주택과 다세대주택 등 비(非)아파트를 대상으로 하는 6년 단기 등록임대주택 제도가 새롭게 시행된다. 국토교통부(장관 박상우)는 지난해 12월 3일 공포된 개정 민간임대주택법에 따라 하위법령으로 위임된 세부 사항을 규정하고, 임대 보증 가입 기준을 개선하는 내용을 담은 민간임대주택법 시행령 개정안이 5월 28일 국무회의를 통과했다고 밝혔다. 함께 마련된 시행규칙과 공시가격 적용 비율 개정안 역시 6월 4일부터 시행된다.
■ 비아파트 단기 임대, 세제 혜택 및 장기 임대 전환 용이
이번 제도 시행으로 비아파트에 대한 단기 임대주택 등록이 허용되며, 건설형 공시가 6억 원 이하, 매입형 4억 원 이하(비수도권 2억 이하)인 경우만 종합부동산세 합산 배제, 양도세 및 법인세 중과 배제 등의 세제 혜택이 주어진다. 다만 법인세 중과 배제 혜택은 건설형에 한한다. 또한, 단기 임대주택을 장기 임대주택으로 변경할 경우, 기존 단기 임대 기간(최대 6년)을 임대의무기간으로 인정받을 수 있어 등록사업자에 유연한 전환이 가능해진다.
■ 전세사기 예방을 위한 임대 보증 기준 개선
임대 보증 가입 시 적용되는 주택 가격 산정기준도 개선된다. 기존에는 감정평가액, 공시가격(×비율), 보증회사의 산정가격 중 선택이 가능했지만, 감정평가액 부풀리기 등 전세사기 악용 사례가 문제로 지적돼 왔다. 이에 따라 개정안은 감정평가액 대신 ‘HUG 인정 감정가’를 도입했다. 원칙적으로 공시가격 또는 보증회사의 가격을 우선 적용하되, 임대 사업자가 이의를 제기할 경우 보증회사가 직접 감정평가 기관에 의뢰한 금액을 반영하게 된다.
이와 함께, 주택 유형과 가격대별로 적용되던 공시가격 적용 비율(기존 130~190%)도 일부 구간에서 과도하게 높다는 지적에 따라 현실화율에 맞게 소폭 조정된다. 개정된 기준은 6월 4일 이후 임대 보증 가입 신청분부터 적용되며, 공시가격 적용 비율은 2026년 7월 1일부터 기존 등록 주택에도 확대 적용된다.
■ 임차인 보호 강화… 원상 복구비 산정 기준 마련
임차인의 퇴거 시 발생하는 분쟁 예방을 위해, 원상복구 비용 산정기준도 마련됐다. 입주·퇴거 시 임대인과 임차인이 상호 입회하여 시설물 상태를 확인하고, 복구 대상 및 수선비를 합의로 실비 기준으로 감가상각해 산정하도록 규정했다.
국토부는 이 기준을 보다 구체화하기 위해 2025년 6월부터 연구용역을 착수하고, 2026년 상반기까지 가이드라인을 제정할 계획이다.
■ 임대 정보 확인 강화 및 부기등기 말소 절차 개선
개정안은 또한 지자체 공무원이 등록임대주택의 임대차 계약 서류의 진위를 효율적으로 확인할 수 있도록, 부동산 거래 신고 정보 및 임차인의 전세 보증 가입 내역을 활용할 수 있는 법적 근거도 마련했다. 아울러 민간 임대 등록이 말소된 뒤에도 부기등기가 남아 불편을 겪는 사례를 개선하기 위해, 앞으로는 지자체가 직권 또는 이해 관계인의 신청을 통해 법원에 말소 촉탁할 수 있게 된다.
국토교통부 이기봉 주거복지정책관은 “이번 개정으로 비아파트 임대주택의 공급 여건이 개선되고, 전세사기 방지와 임차인 권익 보호가 강화될 것으로 기대된다”며 “서민의 주거 안정을 위해 제도를 지속 보완해 나가겠다”고 밝혔다.
헬로티 김근태 기자 |
