2026년 1월 현재 서울시의 토지거래허가구역 지정 면적은 165.23(㎢)에 달한다. 허가 사항의 이용 목적은 대부분 주거용이다. 토지거래허가구역에서의 계약 관계로 인하여 혼선이 발생하는 사례가 빈번하여 주의가 요망된다.
토지거래허가구역 내 허가 대상 설명
토지거래허가구역에서는 투기 방지 및 효율적인 토지 이용을 위해 특정 토지 거래에 대해 사전에 관할 기관의 허가를 받아야 한다.
허가 대상은 크게 두 가지로 분류한다. 첫째는 허가구역 안에 있는 토지에 관한 소유권 또는 지상권을 이전하거나 설정하는 계약이다. 이에는 예약까지 포함된다. 둘째는 이미 허가받은 사항을 변경하고자 하는 경우로, 이는 대가를 받고 권리를 이전하거나 설정할 때 한정한다.
구체적인 허가 대상
자기 주거용 택지 구입, 지역 주민을 위한 복지 및 편익 시설 설치, 농업·축산업·임업 등 영리를 목적으로 하는 경우이다. 특히 비농업인이나 비임업인지 농지나 임야를 구매할 때는 세대원 전원이 서울시에 주민등록이 되어 있는 자로서 실제로 해당 지역에 거주해야 한다.
또한 토지수용 사업의 시행 및 관계 법령에 따라 지정된 지역·지구·구역 등의 지정 목적에 적합하다고 인정되는 사업의 시행, 허가구역 지정 당시 사업 시행자가 그 사업에 이용하는 경우, 그리고 허가구역 내 주민의 일상생활 및 통상적인 경제활동에 필요한 경우 등도 허가 대상이 된다. 보상법에 따른 토지 수용자가 당해 허가구역 내에서 대체 토지를 구입하는 경우 역시 허가받아야 한다.
여기서 '대가'는 금전뿐만 아니라 물물교환, 현물출자, 금전으로 환산할 수 있는 대물적 변제, 채무 인수, 채무 면제, 무체재산권 및 영업권의 지급 등 다양한 형태의 대물적 가치를 포함한다. 단, 허가구역 지정 이전에 이미 체결 완료된 거래 계약은 허가제의 적용을 받지 않으며, 계약 체결 시점은 검인 일이나 등기 신청일 등 객관적인 증거로 판단한다.
토지거래허가구역에서 이루어지는 계약 관계 - 해제조건부와 정지조건부!
해제조건부와 정지조건부! 이 두 개념은 법률 행위에서 특정 조건을 달아 효력의 발생이나 소멸을 결정하는 중요한 방식이다. 쉽게 비유하자면, 마치 '스위치'와 같다고 생각하면 된다. 조건이 성취되는 순간 스위치가 켜지거나(정지조건부) 꺼지는(해제조건부) 것이라고 할 수 있다.
이제 전문가적 관점에서 살펴보자.
정지조건부(停止條件附)
정지조건부는 조건이 성취되면 법률행위의 효력이 발생하는 것을 말한다. 즉, 현재는 법률행위의 효력이 정지되어 있지만, 장래에 발생할지 안 할지 불확실한 어떤 사건(조건)이 발생하면 그때부터 법률행위의 효력이 발생하게 된다.
현재 상태: 법률행위는 존재하지만, 효력은 발생하지 않은 상태이다. 효력이 '정지'되어 기다리고 있는 상태라고 이해하면 된다.
조건 성취 시: 조건이 성취되는 순간, 정지되어 있던 법률행위의 효력이 발생한다.예시를 들자면 "당신이 대학 시험에 합격하면 이 노트북을 선물하겠다."로 가정했을때 이 약속은 현재 효력이 발생하지 않은 상태이다. 노트북을 바로 주는 것이 아니기 때문이다. 만약 당신이 시험에 합격한다면(조건 성취), 그때 비로소 노트북을 선물하겠다는 약속의 효력이 발생하여, 나는 노트북을 줄 의무를 지게 된다. 반대로 시험에 합격하지 못한다면, 노트북을 줄 의무는 영원히 발생하지 않는다.
해제조건부(解除條件附)
해제조건부는 조건이 성취되면 법률행위의 효력이 소멸하는 것을 말한다. 즉, 현재는 법률행위의 효력이 발생하여 유지되고 있지만, 장래에 발생할지 안 할지 불확실한 어떤 사건(조건)이 발생하면 그때부터 법률행위의 효력이 소멸하게 된다.
현재 상태: 법률행위의 효력이 이미 발생하여 유효한 상태이다.
조건 성취 시: 조건이 성취되는 순간, 현재 유효하게 유지되던 법률행위의 효력이 소멸한다.
예시: "네가 직장에 취직할 때까지 매달 생활비를 지원해 주겠다." 이 약속은 현재 효력이 발생하여 매달 생활비를 지원받고 있는 상태이다. 만약 당신이 직장에 취직한다면(조건 성취), 그때 비로소 생활비를 지원받던 법률행위의 효력이 소멸하여, 나는 더 이상 생활비를 줄 의무가 없어진다. 반대로 취직하지 않는다면, 생활비 지원은 계속 효력을 유지하게 된다.
토지거래허가구역에서의 해제조건부와 정지조건부 계약관계
해제조건부와 정지조건부를 토지거래허가구역에서의 계약 관계에 빗대어 설명한다. 토지거래허가구역은 일반적인 부동산 거래와 달리 국가나 지방자치단체로부터 '토지 거래 허가'를 받아야만 계약이 유효해지는 특수성이 있다. 이러한 점이 정지조건부 및 해제조건부와 긴밀하게 연결된다.
이 구역 내의 토지 매매 계약은 기본적으로 법적으로 '유동적 무효(流動的 無效)' 상태에 있다고 본다. 즉, 허가받기 전까지는 효력이 없지만, 허가받으면 계약 체결 시점으로 소급하여 유효해지고, 허가받지 못하면 확정적으로 무효가 된다. 이러한 유동적 무효 상태가 바로 정지조건부 계약과 매우 유사하다고 할 수 있다.
토지거래허가구역에서의 정지조건부 계약 관계대부분의 토지거래허가구역 내 토지 매매 계약은 '허가받는 것'을 정지조건으로 하는 것으로 해석된다.
조건적으로 토지거래허가구역 내에서 매매 계약을 체결하였고, 그 토지의 거래 허가를 받는 것이 정지조건이 된다. 이때 현재 상태 (허가 전)은 매도인과 매수인이 계약서를 작성하고 도장을 찍었더라도, 아직 토지 거래 허가받지 못했으므로 계약의 본래 효력(소유권 이전, 잔금 지급 등)은 정지되어 있다. 즉, 법적으로 매매 계약은 유동적 무효 상태이다.
이 상태에서는 매수인이 매도인에게 "땅을 넘겨달라"고 요구할 수 없고, 매도인도 "잔금을 달라"고 요구할 수 없다. 하지만 조건 성취 시 (허가 승인) 즉, 관할 관청으로부터 토지 거래 허가받으면 (조건이 성취되면), 정지되어 있던 계약의 효력이 그때부터 발생하는 것이 아니라, 계약을 체결한 시점(소급하여)으로 돌아가 유효한 계약이 된다. 이때부터 매수인은 소유권이전 등기를 요구할 수 있고, 매도인은 잔금 지급을 요구할 수 있다.
만약 토지 거래 허가가 불승인되거나, 일정 기간 내에 허가받지 못한다면 (조건이 불성취되면), 계약은 확정적으로 무효가 된다. 이때까지 주고받은 계약금 등은 원칙적으로 돌려줘야 한다.
예시적으로 "토지거래허가구역 내에서 매매 계약을 체결하되, 관할 관청의 토지 거래 허가받아야만 본 계약의 효력이 발생한다."라고 계약의 조건이 명시될 때 이다.
토지거래허가구역에서의 해제조건부 계약 관계
토지거래허가구역 내 계약에서 핵심적인 '토지 소유권 이전'과 같은 법률 행위 자체를 해제조건부로 설정하기는 쉽지 않다. 왜냐하면 허가받기 전까지는 핵심 효력이 '유동적 무효' 상태로 정지되어 있기 때문이다.
하지만 계약의 일부 부수적인 효력이나 사전 합의에 대해서는 해제조건부로 설정할 수 있다. 예를 들어, 허가 전에도 유효하게 시작되는 어떤 행위를 하다가 허가가 불승인될 경우 그 효력을 소멸시키는 방식이다.
조건: 계약 체결 후 토지 거래 허가받지 못하는 경우를 해제조건으로 설정할 수 있다.
현재 상태 (허가 전): 계약 당사자들은 일단 매매 계약을 유효하게 체결했다고 가정하고, 일부 부수적인 합의(예: 매수인이 해당 토지에 대해 사전 조사에 착수하고 그 비용을 매도인이 일부 부담하는 등)를 이행할 수 있다. 즉, 이 부수적인 합의에 대한 효력은 일단 발생하여 유지되고 있다.조건 성취 시 (허가 불승인): 만약 토지 거래 허가가 불승인되어 확정적으로 무효가 되면 (조건이 성취되면), 이전에 발생하여 유지되던 부수적인 합의의 효력이 소멸한다. (이전까지 주고받았던 비용은 반환하는 등 원상복구 의무가 발생할 수 있다.)
예시로 "이 계약에 따라 매수인은 매매 목적물에 대한 현장 답사 및 측량을 즉시 진행할 수 있으나, 만약 토지 거래 허가를 기한 내에 득하지 못하여 본 계약이 무효로 확정되면 위 현장 답사 및 측량에 대한 모든 권리는 소멸한다."라는 계약이 명시되어 있을 때이다.
결론적으로, 토지거래허가구역에서의 토지 매매 계약은 '토지 거래 허가'를 정지조건으로 하는 것으로 해석하는 것이 일반적이고 법원의 입장과도 일치한다. 해제조건부는 이보다는 부수적인 합의나 특정 상황에 한정하여 적용될 수 있다고 이해하는 것이 좋다.
헬로티 김근태 기자 |
